Alquileres en Argentina, ¿cuánto seguirán aumentando?

Alquileres en Argentina, ¿cuánto seguirán aumentando?

La aventura de pagar un alquiler se convirtió en un deporte de riesgo cada día más costoso. Los precios de los alquileres en Argentina están por las nubes. ¿El cielo es el límite?

Según las últimas cifras correspondientes al mes de marzo, validadas por servicios especializados como Zonaprop, entre otros, se pueden apreciar aumentos todos los meses. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en Buenos Aires subió un 4,9% más que en febrero.

Un relevamiento realizado el pasado enero por la Federación de Inquilinos a lo largo del país, informa que el 80% de los locatarios tuvieron que recurrir a alguna forma de endeudamiento para pagar el alquiler. Por otro lado, el 40,4% no tiene certeza de dónde vivirá en los próximos meses.

Además, la oferta de inmuebles se contrajo debido a que muchos propietarios retiraron sus propiedades para ponerlas en venta. Como resultado, muchos inversores que compraban para alquilar como forma de complementar una jubilación, ahora prefieren quedarse con los dólares y no hacer ningún tipo de inversión. Este es un error garrafal. Siempre es conveniente diversificar y hacer mover el dinero.

Alquileres en Argentina

En solo 3 meses del año 2021, el aumento promedio de los alquileres en Argentina escaló al 14%. Muy por encima de una inflación del 7,8% entre enero y febrero del año en curso.

Teniendo en cuenta este dato, podemos advertir que el total de la suba de los alquileres ronda un paralizante y contundente golpe al bolsillo de 67,4%, mientras que la inflación anual avanzó 40,7%. Es pertinente destacar que el aumento anual en los últimos cinco años nunca había superado el 35%.

Si nos adentramos en detalles, podemos observar que un departamento de dos ambientes (unos 50 metros cuadrados más un balcón pequeño) rondó los $34.990 promedio en marzo (estamos hablando de un solo mes). Según el mismo cálculo, un departamento de tres ambientes (unos 70 metros cuadrados más un balcón pequeño de 7 metros cuadrados) rondó los $48.450, es decir, unos $666 por metro cuadrado.

Esto demuestra que para alquilar un departamento hay que estar muy por encima de la línea de pobreza. Hasta podríamos pensar que habría que usar un sueldo completo por el “lujo” de tener un lugar donde vivir.

Pero esto no es lo peor. Los departamentos usados, o los de más de tres ambientes, son los que sufrieron el mayor descalabro: presentaron subas de 67,6% y un aterrador 73%, respectivamente.

¿Cuáles son las zonas más y menos afectadas?

Buenos Aires

Si analizamos por zonas porteñas, podemos señalar a Puerto Madero como el barrio más caro, con alquileres rondando la friolera de $71.000. Lo siguen Palermo y Nuñez, con $41.067 y $41.032 respectivamente. Por otra parte, los precios más bajos se registraron en los barrios de Montserrat, en $29.830, Vélez Sarsfield, en $29.430, y por último, Liniers, en $28.285.

En el medio de estos extremos, encontramos barrios como Almagro, La Boca o Coghlan con un promedio que va desde los $28.200 a los $36.400. Siempre es bueno aclarar que todos los barrios de la ciudad sufrieron subas interanuales mayores al 50%. En este sentido, los barrios más afectados fueron Villa del Parque, Monte Castro y Parque Chacabuco, mientras que entre los menos “castigados” se encuentran San Telmo, Recoleta y San Nicolás.

Interior del país

Si nos vamos al interior del país, los precios son totalmente distintos. Los inmuebles ya están viviendo la deflación de precios en dólares. Es decir, una pérdida del valor frente al dólar que provoca una erosión en el nivel de riqueza de los argentinos del interior. 

En ese sentido, es una oportunidad para los que alquilan, dado que cada vez pagan menos en dólares, aunque sus ingresos en esta misma moneda también caen, pero no al mismo nivel que cae el valor del metro cuadrado y el alquiler de los inmuebles. El Noroeste, Cuyo y la Patagonia son algunas de las regiones que más han incrementado el valor de sus alquileres en Argentina. 

El incremento de la construcción y el aumento de las ventas de inmuebles han generado un exceso de oferta que muy pocos previeron y que generará una aceleración de la caída de los precios de los inmuebles.

Si sumamos a este cóctel explosivo el hecho de que la semana pasada dejó de regir el decreto que congelaba los aumentos de los alquileres estipulados por contrato, podemos vaticinar que las próximas subas probablemente sean estrepitosas, y, en consecuencia, mucho más dañinas para el bolsillo y presupuesto del pobre ciudadano que soporta todas las cargas. Es importante que las subas sean en pesos, pero no en dólares. Los sindicatos deberán mostrar su fortaleza para negociar salarios por encima de la inflación y no tan lejos de la devaluación.

¿Cuáles son los precios de venta y rentabilidad?

Los barrios más costosos son Puerto Madero y Palermo, con un promedio de USD 4.500 el metro cuadrado. Mientras, los más económicos son La Boca y Lugano, cuyos metros cuadrados van desde los USD 875 a USD 1.760. 

Con respecto a la rentabilidad, los datos de marzo demuestran que la relación alquiler-precio es de 2,74% anual. 

Los más afectados resultaron los departamentos a estrenar, como es de esperar.

A nivel país el panorama no es muy diferente. El incremento de precios en los alquileres en Argentina es devastador, al punto de que mucha gente corre riesgo de ser desalojada. El Gobierno ya está preparando medidas “paliativas” para ayudar a los afectados.

Si soy dueño, ¿cuánto tardaría en recuperar mi inversión?

Teniendo en cuenta el porcentaje previamente mencionado de 2.74% anual entre la relación alquiler-precio, deducimos que, para recuperar la inversión inicial, serían necesarios unos 36 años y medio de alquiler. Esto perjudica enormemente no solo al propietario sino a los sectores de la construcción e inmobiliarios, haciéndoles perder horizonte de rentabilidad sobre la inversión. ¿Quién invertiría a 36 años en un país que cada 4 cambia de política pública? Lamentablemente, vamos tomando dimensión de que el horizonte de inversión en ladrillo hace inviable la oportunidad de mejorar los precios de los alquileres en pesos, tanto para el locatario como el locador.

Pero no todo el panorama es tan oscuro. Podemos observar que la rentabilidad más alta es posible en barrios como La Boca, San Cristóbal y Floresta, pero lejos de las rentabilidades que se pueden obtener en otras alternativas de inversión.

Nuestro sugerencia es que si necesitás alquilar, busques barrios con precios accesibles, a precios competitivos. Si tenés que mudarte del interior a la capital, evitá los barrios más caros como Recoleta, Belgrano y Palermo, ya que ese es el gran error de la mayoría de las personas. Siempre es preferible un buen barrio sin grandes lujos pero con buenos precios y variedad de comercios. Tal vez no sea tan hermoso a la vista, pero tu bolsillo te lo va a agradecer a la larga. En sentido contrario, aquellos que quieran irse a vivir al interior deberán tener muy en cuenta la escasez de oferta y la gran falta de servicios en los centros medios urbanos.

Leave a comment

Send a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *