Mercado inmobiliario: ¿es conveniente hoy tener un departamento en alquiler?

Mercado inmobiliario: ¿es conveniente hoy tener un departamento en alquiler?

El problema en el que se encuentra el mercado inmobiliario no es si ingresan dólares o pesos, sino que radica principalmente en que los demandantes no tienen ingresos para sostener el precio ideal.

Desde hace un tiempo, alquilar en Argentina es toda una odisea. Incluso la aventura de pagar un alquiler en Argentina se convirtió en un deporte de riesgo cada día más costoso. Los precios de los alquileres están por las nubes. ¿El cielo es el límite? Si nos ponemos a analizar las distintas leyes que se sancionaron y promulgaron por parte del Estado, la situación en vez de mejorar, empeoró radicalmente.

Lo interesante de esta situación es cómo se movió el mercado en el último tiempo. Las inversiones inmobiliarias han sido un caballito de batalla para una parte de la sociedad argentina, que hoy ve que los frutos de esas inversiones no son lo que esperaban. Los retornos se han desplomado de manera significativa acompañados por índices de inflación y depreciaciones cambiarias que agotaron las expectativas de una mejora en el sector.

Debemos entender quién es la demanda y cómo está compuesta la oferta dentro del mercado inmobiliario.

La construcción

Uno de los alfiles de la política de recuperación macro post crisis de la convertibilidad fue la construcción. Un sector que muchos denominan como una industria virtuosa, ya que es intensiva en mano de obra y demandante de distintos productos dentro de la economía en su conjunto.

Pero, ¿qué valor generó la construcción en el último tiempo? Los inmuebles prácticamente sin retorno de un sector que sufre de lleno los embates de la mala praxis económica de las últimas leyes de alquileres que ocasionaron más cuellos de botella en el sector inmobiliario que una mayor fluidez en las transacciones del mercado.

Ahora bien: ¿cómo podemos abordar la dinámica si no entendemos qué pasó en los últimos 20 años en el sector?

Los grandes centros urbanos recibieron una fuerte inversión en el sector inmobiliario, ya sean centros urbanos o las áreas más cercanas. Tal es el caso de Buenos Aires, Rosario y Córdoba, entre los distintos centros urbanos. Estos han visto un incremento del valor del metro cuadrado de manera sistemática y permanente durante casi dos décadas, aunque con una economía más pobre, más desigual y que genera menos dólares que en toda su historia.

Ahora bien: si tenemos una estructura social más desequilibrada y una generación de ingresos menor, la conclusión a la que llegamos indefectiblemente es a entender que la demanda para alquilar inmuebles es más pobre en términos reales.

Oferta y demanda

Para englobar el mensaje, recordemos que la propiedad es el stock de capital y el alquiler es el flujo de inversión, aunque a una obviedad. Como los inmuebles no se pueden rentar a otro público que no sea el que vive en Argentina, lo denominamos un bien no transable.

Paradójicamente, el sector de la economía que más está pagando el ajuste es el sector que tiene ingresos en pesos y gastos en pesos. Es distinto al sector opuesto, que exporta y tiene sus costos pesificados y sus ingresos dolarizados, que lo llamamos sector transable. Hasta ahora, en la explicación tenemos una economía transable y otra no transable.

Ahora bien: el problema en el que se encuentra el mercado inmobiliario no es si ingresan dólares o pesos, sino que radica principalmente en que los demandantes no tienen ingreso para sostener el precio ideal que conlleve a una inversión que retorne el capital abonado por el inmueble.

Como esa situación es cada vez más alejada del punto de equilibrio, los propietarios deciden cambiar de segmento de alquiler o bien ir a vender a un mercado que está sobre ofertado. Todos sabemos que cuando sube la oferta, más temprano que tarde el precio baja.

El exceso de oferta de inmuebles en el mercado se evidencia con el incremento de la construcción durante la etapa post convertibilidad y la etapa actual, que también es más competitiva o barata en dólares, dada la brusca devaluación desde 2018 hasta 2021. Estos dos procesos lo único que están haciendo es generar más stock, más oferta y menor rendimiento de los alquileres.

La oferta de inmuebles no solamente creció por la construcción, sino también por el incremento del precio del metro cuadrado que permitió para los que salieron a tiempo muy buenas rentabilidades. Pero los que quedaron hoy atrapados con inmuebles ven perder cada vez más su riqueza, porque la oferta es mayor que la demanda. Y además porque la demanda no puede pagarlo, ya que el aumento del stock de viviendas fue creado para un segmento de la población que hoy no puede pagarlo.

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